Acheter pour louer
Qu'est ce qu'un achat pour la location?
Une protection contre l’inflation
L’achat location dans l’immobilier constitue un actif prisé par bon nombre de personnes et peut s’avérer rentable à long terme à condition de ne pas investir au hasard.
Pour être propriétaire d’un bien immobilier vous pouvez utiliser votre propre argent ou demander un prêt à la banque ce qui nécessite un apport. Une fois propriétaire d’un bien immobilier vous pouvez gagner de l’argent de deux manières :
- Revenus issus de la location du bien (à cela il faut enlever les coûts de maintenance, les charges et impôts).
- La plus-value issue de la vente du bien immobilier lorsque sa valeur a augmenté.
Attention la valeur de marché d’un bien immobilier peut baisser !
Avant de vous lancer penser à calculer la rentabilité locative de votre bien, cela vous permettra de le comparer à d’autres types de placements et vous aidera dans votre prise de décision. De forte disparités peuvent exister d’un quartier à un autre ou d’une ville à une autre, aussi privilégiez les grandes agglomérations de la sous-région.
Exemple : Mr Sissoko décide d’acheter un entrepôt en vente à 15 000 000 (XOF) pour le louer.
Il fait un apport de 3 000 000 (XOF) et emprunte auprès de sa banque 12 000 000 (XOF) à un taux de 8.75% avec des paiements mensuels de 191 550 (XOF) pendant 7 ans. Avec la demande il arrive à le louer à 310 000 (XOF) par mois, mais doit payer des frais d’assurance de 20 000 (XOF) et de maintenance de 22 000 (XOF) par an. Pendant toute l’année 2018 son entrepôt a été loué 10 mois sur 12.Son rendement locatif en 2018 sera donc de 5.6% soit :
((310 000 * 10) – (191 550 *12) – 20 000- 22 000) / 15 000 000
Un des gros avantages de l’investissement immobilier est « l’effet de levier », en effet c’est l’un des seuls actifs dont l’acquisition peut se faire à crédit.
Comme tout investissement, la location d’un actif immobilier comporte des inconvénients et des avantages.
La suite en vidéo…
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Louer un bien immobilier dans la zone UEMOA (Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine), qui regroupe huit pays d’Afrique de l’Ouest partageant une monnaie commune (le franc CFA), constitue une opportunité attrayante pour les propriétaires, investisseurs locaux ou issus de la diaspora. Le développement rapide des villes, la croissance démographique et l’émergence d’une classe moyenne ont favorisé une forte demande locative, aussi bien pour les logements classiques que pour les locations meublées ou de courte durée. Toutefois, cette activité nécessite une bonne préparation : mise en conformité du bien, fixation du loyer, choix du type de location, et surtout respect des cadres juridiques et fiscaux spécifiques à chaque pays. Voici une démarche structurée pour accompagner tout propriétaire souhaitant louer son bien dans l’espace UEMOA, en lui fournissant les outils essentiels pour une gestion efficace, rentable et conforme à la réglementation en vigueur.
« Préparer le bien immobilier »
Avant de louer :- S’assurer de la conformité : Titres fonciers ou actes notariés bien à jour.
- Rénovation / entretien : Logement propre, en bon état, aux normes.
- Valorisation : Meubles, sécurité (grilles, gardien, etc.), eau et électricité fonctionnelles
« Choisir un type de location»
- Location nue (non meublée) : Courante pour les longues durées.
- Location meublée : Attractif pour expatriés, touristes, étudiants.
- Location saisonnière ou à court terme : Style Airbnb ou via agences locales.
« Fixer le loyer»
- Étudier le marché local : Renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans la zone.
- Tenir compte des charges : Eau, électricité, gardiennage, entretien.
- Indexation : Peut être fixée selon l’inflation, mais soumise à encadrement légal dans certains pays
« Rédiger un contrat de bail»
Le contrat est obligatoire et protégé par le droit OHADA (droit uniforme africain des affaires) et par les lois nationales. Contenu minimal:- Identité des parties
- Description du bien
- Montant du loyer et des charges
- Durée du bail : (généralement 1 à 3 ans renouvelable)
- Conditions de résiliation
- Dépôt de garantie (souvent 2 à 3 mois de loyer max)
« Trouver un locataire»
- Bouche-à-oreille local
- Annonces sur sites locaux : Ex. CoinAfrique, Expat-Dakar, etc.
- Réseaux sociaux : Groupes Facebook locaux
- Agences immobilières : Prennent une commission (généralement 1 mois de loyer)
« Encadrement légal»
- Droit OHADA : Régit les actes notariés, les litiges, les obligations contractuelles.
- Législation nationale : Consultez un juriste local ou notaire pour éviter les pièges
« Éviter les risques»
- Vérifiez la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, références, garants).
- Faites un état des lieux écrit à l’entrée et à la sortie, et des visites régulieres chaque 3mois ou 6 mois
- Exigez un contrat signé avant remise des clés.
- Utilisez un compte bancaire ou mobile pour les paiements afin d’assurer une traçabilité.
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